Страница - 40

Статья 117. Недвижимое и движимое имущество

1. К недвижимому имуществу (недвижимые вещи, недвижимость) относятся: земельные участки, здания, сооружения, многолетние насаждения и иное имущество, прочно связанное с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

2. К недвижимым вещам приравниваются также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего водного плавания, суда плавания “река-море”, космические объекты. Законодательными актами к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

3. Имущество, не относящееся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признается движимым имуществом. Регистрации прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законодательных актах.

1. Новая редакция комментируемой статьи связана с тем, что ст. 6 Конституции РК допускает частную собственность на землю. Поэтому в число недвижимого имущества включены земельные участки.

2. Комментируемая статья подразделяет все имущество на: 1) недвижимое и приравненное к нему (пп. 1 и 2) и 2) движимое (п. 3 комментируемой статьи). Правовой режим недвижимого и движимого имущества различается. Для прав на недвижимое имущество установлены более строгие правила их возникновения, существования, передачи и прекращения в связи с тем, что недвижимое имущество, как правило, имеет большую специальную значимость и стоимость. Так, сделки с недвижимостью заключаются в письменной, а иногда и нотариальной форме, а права на недвижимость, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации (ст. 118 ГК).

3. К недвижимому имуществу, иначе говоря недвижимым вещам или недвижимости, п. 1 комментируемой статьи относит земельные участки, здания, сооружения, многолетние насаждения и иное имущество, прочно связанное с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. К недвижимому имуществу законодательные акты, кроме зданий, сооружений и многолетних насаждений, перечисленных в комментируемой статье, относят также предприятия как объекты прав (ст. 119 ГК). К недвижимости в соответствии с п. 1 комментируемой статьи отнесено и другое, кроме прямо указанного в статье, имущество, если оно прочно связано с землей и его перемещение без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.

4. Пункт 2 комментируемой статьи говорит об имуществе, приравниваемом к недвижимости, хотя сами по себе вещи, перечисленные в этом пункте, весьма "движимы". Эти вещи приравниваются по своему правовому режиму к недвижимости из-за их осрбой ценности. В то же время они подлежат государственной регистрации в особом порядке, а не по правилам, предусмотренным ст. 118 ГК. Так, например, воздушные суда регистрируются в реестрах воздушных судов (ст. 25 Указа Президента Республики Казахстан, имеющего силу Закона, "Об использовании воздушного пространства и деятельности авиации Республики Казахстан" от 20 декабря 1995 г.).

5. В соответствии с п. 3 комментируемой статьи все иное имущество, кроме недвижимости, признается движимым имуществом, а регистрация прав на это имущество не производится, кроме случаев, предусмотренных законодательными актами. К таким особым случаям, являющимся исключениями из общего правила о том, что права на движимое имущество не регистрируются, относится, например, регистрация эмиссии ценных бумаг, предусмотренная ст. 18 Закона о ценных бумагах. Другой такой случай — это регистрация автомобилей в органах автомобильной инспекции.

Статья 118. Государственная регистрация недвижимости

1. Право собственности и другие права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

2. Право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право землепользования на срок свыше года, залог недвижимости, рента на недвижимое имущество, право доверительного управления возникают с момента государственной регистрации.

В случаях, предусмотренных законодательными актами, наряду с государственной регистрацией, предусмотренной пунктами 1 и 2 настоящей статьи, может осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества.

3. Сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации с соблюдением правил главы 4 настоящего Кодекса.

4. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации.

5. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ней является публичной. Орган, осуществляющий регистрацию, обязан предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу.

6. Отказ в государственной регистрации права на недвижимость или сделки с ней либо необоснованной уклонение от регистрации могут быть обжалованы в суде.

7. Порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом Законом Республики Казахстан о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

1, Учитывая значение недвижимого имущества в гражданском обороте и важность четкой фиксации прав на него, а также свободного допуска к информации о правах на недвижимость всех заинтересованных лиц, комментируемая статья предусматривает государственную регистрацию прав на недвижимость, а также ограничения перехода и прекращения этих прав, т.е. сделок с недвижимостью.

2. Комментируемая статья понимает недвижимость в широком смысле слова, т.е. как само недвижимое имущество (см, п, 1 ст. 117 ГК), так и имущество, приравненное к недвижимому (п. 2 ст. 117 ГК).

Вместе с тем законодательство предусматривает и различия в правовом режиме недвижимого имущества и имущества, приравненного к недвижимому, у которого нет тесной связи с землей, свойственной недвижимому имуществу. Эти различия отражены в порядках государственной регистрации недвижимого имущества и имущества, приравненного к недвижимому. Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество наряду с комментируемой статьей определен Указом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в п. 3 ст. 2 которого прямо указано, что он не распространяется на воздушные и морские суда, а также иные приравненные к недвижимым вещам объекты. Общего нормативного акта по регистрации имущества, приравненного к недвижимому, нет. Этот порядок устанавливается нормативными правовыми актами, определяющими правовой режим различных объектов, приравненных к недвижимому имуществу. Органами, регистрирующими права на недвижимое имущество, являются органы Министерства юстиции РК (ст. 5 упомянутого Указа). Регистрацию прав на имущество, приравненное к недвижимости, осуществляют не органы Министерства юстиции, а иные уполномоченные органы.

3. Государственная регистрация — это процедура учета регистрирующим органом права собственности и других, предусмотренных законодательными актами прав и обременений на недвижимость и приравненное к недвижимости имущество в установленном порядке. Права на недвижимость регистрируются в государственном реестре, который упомянутый Указ именует правовым кадастром.

В соответствии с частью второй п. 2 комментируемой статьи в случаях, предусмотренных законодательными актами, наряду с государственной регистрацией недвижимости, предусмотренной настоящей статьей, может осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества. Такая специальная регистрация предусмотрена, например, в кадастрах, в которых регистрируются природные объекты. Так, ст. 113 Указа о земле предусматривает ведение земельного кадастра как системы сведений о природном и хозяйственном положении земель. Этот кадастр не следует смешивать с юридическим кадастром, в котором регистрируются права на земельные участки как на недвижимое имущество.

4. В п. 2 комментируемой статьи перечислены права на недвижимость и сделки с недвижимостью, которые подлежат государственной регистрации. Эти объекты регистрации конкретизированы в ст. 2 Указа о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Подлежат регистрации: 1) право собственности; 2) право хозяйственного ведения; 3) право оперативного управления; 4) право землепользования на срок свыше года; 5) право пользования на срок свыше года; 6) право доверительного управления на срок свыше года; 7) залог; 8) рента; 9) иные права на недвижимое имущество, а также обременения прав на недвижимое имущество.

5. Правовое значение государственной регистрации заключается в том, что регистрируемые права, за исключением случаев, предусмотренных законодательными актами, возникают с момента их регистрации (ст. 3 Указа о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

6. Важной обязанностью органа, осуществляющего государственную регистрацию недвижимости и сделок с ней, является обязанность удостоверить произведенную запись путем выдачи, по просьбе правообладателя, специального документа о зарегистрированном праве или сделке, либо совершения надписи на документе, представленном для регистрации. Так, например, выдаются свидетельства о праве собственности на приватизированные квартиры. Но в ряде случаев удостоверение происходит путем совершения регистрирующим органом надписи на документе, представленном для регистрации. Удостоверение факта регистрации путем выдачи документа или удостоверенной подписи имеют равное юридическое значение. Само удостоверенное право возникает с момента государственной регистрации, а не с момента удостоверения факта регистрации.

7. Пункт 5 комментируемой статьи признает публичный характер государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Это означает, что любое лицо может получить данные о произведенной регистрации и зарегистрированных правах на недвижимое имущество. Согласно ст. 22 упомянутого Указа данные о регистрации и зарегистрированных правах представляются за установленную плату, а в случаях, предусмотренных законодательством, бесплатно в срок не более 10 дней со дня письменного обращения заинтересованного лица.

8. Отказ в государственной регистрации права на недвижимость или сделки с ней, либо необоснованное уклонение от регистрации могут быть обжалованы в суде. В самом Указе установлены исчерпывающие основания для приостановления государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней. По ст. 19 Указа, по заявлению лица, оспаривающего право, за регистрацией которого обратилось другое лицо, регистрация этого права может быть приостановлена на срок не более 10 дней. Если в течение этого срока лицо, оспаривающее право, представит доказательства о предъявлении им иска в суде в отношении оспариваемого права, регистрация приостанавливается до разрешения дела судом. Основания для отказа в государственной регистраций предусмотрены в ст. 20 Указа. ЭТО случаи, когда предъявленные при регистрации документы не соответствуют требованиям, установленным Указом, или если с Просьбой о регистрации обратился недееспособный гражданин.

9. Подробно порядок государственной регистрации недвижимости определен упомянутым Указом. В частности, он Содержит в себё главы о правовом кадастре, порядке регистраций недвижимости и сделок с ней, предусматривает особенности регистраций отдельных видов прав.

10. Регистрация сделок с недвижимым имуществом должна производиться с учетом норм главы 4 ГК о сделках.

11. За регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок С ним, а также за оказание информационных услуг регистрирующий орган взимает плату в соответствии с законодательством (ст. 6 Указа).

Статья 119. Предприятие

1. Предприятием, как объектом прав, признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.

Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью.

2. В состав предприятия как имущественного Комплекса входят все виды имущества, предназначенные дЛя его деятельности, включая здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, право на земельный участок, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие его деятельность (фирменное наименование, товарные знаки) и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законодательными актами или договором.

3. Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.

4. При передаче долгов в составе предприятия как имущественного комплекса права кредиторов гарантируются в порядке, предусмотренном статьей 48 настоящего Кодекса.

1. Следует различать предприятие как субъект права (юридическое лицо) и предприятие как объект права. В законодательстве и на практике предприятие чаще всего фигурирует в качестве субъекта права. Правовое положение предприятия как субъекта права определено, в частности, § 2 главы 2 ГК. Именно как о субъекте права говорят о предприятии, например, ст.ст. 103 и 104 ГК, различая государственные предприятия, основанные на праве хозяйственного ведения, и казенные предприятия. Имея в виду предприятие как субъект права, п. 2 ст. 102 настоящего Кодекса говорит об имуществе предприятия. Предприятие же как объект права выступает обычно объектом сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав, например, объектом купли-продажи, аренды, залога (п. 3 комментируемой статьи).

2. Комментируемая статья определяет правовое положение предприятия только как объекта права. Для предприятия как объекта права характерно единство двух основных признаков: во-первых, это не пpocтo одна или несколько разнородных вещей, а единый имущественный комплекс, обычно включающий в себя как вещи, так и имущественные права и обязанности (п. 2 комментируемой статьи). Во-вторых, этот комплекс используется или предназначен для предпринимательской деятельности.

3. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью (см. п. 1 ст. 117 ГК), хотя отдельные его составные части, например сырье, инвентарь, являются движимым имуществом и могут быть объектом сделок в качестве движимого имущества.

4. Распоряжение предприятием как объектом права осуществляет его собственник. Предприятие как объект права может принадлежать не только государству, но и быть частной собственностью, например собственностью товарищества или гражданина. Поэтому понятие предприятия как объекта права нельзя связывать с государственным предприятием.

Распоряжение предприятием как объектом права означает распоряжение им как комплексом имущества, указанного в п. 2 комментируемой статьи, если иное не предусмотрено законодательными актами или договором.

5. Включение в комментируемую Статью п. 4 направлено на защиту интересов кредиторов, которые не получили долги, обременяющие предприятие, переданное другому собственнику.

Статья 120. Делимое и неделимое имущество

1. Имущество может быть делимым и неделимым. Делимое имущество — это имущество, части которого в результате раздела не утрачивают своего назначения (функций).

Неделимое имущество —- это такое имущество, которое не может быть разделено без изменения его хозяйственного назначения (функций) или не подлежит разделу в силу предписания законодательного акта.

2. Особенности неделимых вещей как объектов права определяются законодательством.

1. Пункт 1 комментируемой статьи определяет делимое имущество как такое, которое в результате раздела не меняет своего хозяйственного назначения (хозяйственной функции), а неделимое имущество как такое, которое, с правовой точки зрения, утрачивает при разделе свое прежнее хозяйственное назначение. Например, мешок картошки является делимой вещью, а мотоцикл или автомобиль вещами неделимыми, поскольку в первом случае раздел мешка картошки не меняет ее хозяйственного назначения, но раздел мотоцикла или автомобиля, хотя физически и возможен путем разборки их на составные части, исключает возможность использования мотоцикла или автомобиля по своему хозяйственному назначению.

2. Понятия делимого и неделимого имущества относительны. Например, земельный участок может быть делимым и неделимым имуществом. Согласно п. 1 ст. 17 Указа о земле, делимым является земельный участок, который без изменения своего целевого назначения и без нарушения противопожарных, санитарных, экологических, градостроительных и иных обязательных норм и правил может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок. Все другие земельные участки, не имеющие признаков делимого участка, признаются неделимыми. Неделимость земельного участка должна быть отражена в документе, удостоверяющем право на земельный участок.

3. С подразделением имущества на делимое и неделимое может быть связан ряд важных правовых последствий. Например, если иное не предусмотрено договором об отчуждении здания или сооружения, к приобретателю переходит право собственности или постоянного землепользования на ту часть делимого земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его эксплуатации. Если же указанный участок является неделимым либо специально предназначен для обслуживания расположенной на нем недвижимости, он переходит к приобретателю недвижимости полностью (п. 2 ст. 18 Указа о земле). Делимость и неделимость вещи принимаются во внимание при разделе имущества, находящегося в общей собственности, и выделе из него доли (см. ст.ст. 218 и 222 ГК), а также при определении долевого или солидарного характера обязательства (п. 1 ст. 287 ГК).