Страница - 5

Глава 11

ОБЩАЯ СОБСТВЕННОСТЬ

Статья 209. Понятие и основания возникновения общей собственности

1. Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

2. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

3. Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на имущество.

4. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи), либо не подлежат разделу в силу закона.

Общая собственность на делимое имущество возникаете случаях, предусмотренных законодательными актами или договором.

5. По соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия - по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.

6. Собственность на недвижимое имущество может возникать в форме кондоминиума, при котором отдельные части недвижимости находятся в индивидуальной (раздельной) собственности граждан и (или) юридических лиц, а те части недвижимости, которые не находятся в раздельной собственности, принадлежат собственникам частей недвижимости на праве общей долевой собственности.

Доля каждого собственника в общем имуществе неотделима от его раздельной собственности на принадлежащую ему часть недвижимости.

Размер доли каждого собственника в общем имуществе и степень участия в расходах на его содержание зависят от размеров частей недвижимости, находящихся в индивидуальной (раздельной) собственности, если иное не предусмотрено законодательными актами или договором.

Особенности правового режима разных видов кондоминиума могут определяться законодательными актами .

1. То или иное имущество в виде отдельной вещи, набора вещей или их комплекса, в котором вещи связаны общим хозяйственным назначением, может принадлежать на праве собственности двум или нескольким лицам - субъектам права. Такая собственность называется общей собственностью. Иногда ее именуют многосубъектной.

Лиц, которым принадлежит общая собственность, комментируемая статья называет участниками общей собственности, а в литературе их также иногда называют сособственниками. Состав участников общей долевой собственности закон не ограничивает. Участниками общей долевой собственности могут быть и граждане, и юридические лица, и государство. Собственниками совместной собственности могут быть только граждане.

2. Комментируемая статья (п. 2) различает два вида общей собственности, имеющие существенные различия, - это долевая собственность и совместная собственность.

Под долевой собственностью понимается такая, при которой в праве собственности определяются доли каждого из участников общей собственности. При этом каждому из участников принадлежит именно доля в праве общей собственности, а не часть самой вещи (вещей), не отдельные доли в стоимости объекта общей собственности.

Общая собственность, в которой не определяются даже доли, в праве называется общей совместной собственностью. Доли в имуществе, находящемся в общей совместной собственности, определяются лишь при разделе этого имущества и при выделе из него доли (см. ст. 221 ГК).

Общая собственность может возникнуть по любым предусмотренным законодательством основаниям.

3. От общей собственности на вещь следует отличать право собственности на отдельные части вещи, каждая из которых имеет своего собственника. Обычно такая вещь имеет и части, находящиеся в общей собственности. Например, в многоквартирном доме каждая из квартир может иметь своего собственника, а общая собственность этих лиц на дом в целом не возникает. Однако общей собственностью всех собственников квартир являются части доли, соединяющие квартиры в единое целое - жилой дом, например крыша, лестничные клетки, подвал и т.п. (см. п. 9 комментария к настоящей статье). Отдельные квартиры в таком доме, в свою очередь, могут находиться в индивидуальной или общей собственности.

4. Согласно п.З комментируемой статьи, общая собственность на имущество, как правило, является долевой. Совместная собственность может устанавливаться лишь тогда, когда это прямо предусмотрено законодательными актами. Случаи общей совместной собственности указаны в ст. 219 ГК.

Соглашением участников общей совместной собственности, а при недостижении соглашения между ними — по решению суда на общее имущество, находящееся в совместной собственности, может быть установлена общая долевая собственность (п. 5 комментируемой статьи). Преобразование общей долевой собственности в совместную по соглашению ее участников или по решению суда законом не предусмотрено.

5. Пункт 4 комментируемой статьи различает случаи возникновения права общей собственности на неделимое (физически или юридически) и делимое имущество (см. ст. 120 ГК).

При приобретении в собственность двумя или несколькими лицами неделимого имущества у них возникает право общей собственности на это имущество, независимо от оснований его приобретения. Иное дело, возникновение права общей собственности на делимое имущество. Такое право возникает лишь в случаях, предусмотренных законодательными актами или договорами. Например, как делимое, так и неделимое имущество, приобретенное супругами во время совместной жизни, является в силу закона их общей собственностью (см. п. 1 ст. 223 ГК). Норма п. 1 ст. 223 ГК диспозитивна, и соглашением супругов может быть установлено иное. Общей собственностью нанимателя и постоянно проживающих с ним членов семьи становится приватизированное жилье (см. ст. 227 ГК). Норма ст. 227, как и п. 1 ст. 223 ГК, диспозитивна.

Если же несколько лиц приобретут делимое имущество, которое в силу закона не становится их общей собственностью, то общая собственность на такое имущество у его приобретателей возникает только на основе договора между ними.

6. Общая собственность на земельный участок урегулирована ст. 19 Указа о земле, по которой земельный участок, находящийся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. При этом земельный участок может находиться как в долевой, так и в совместной собственности.

7. Понятие общей собственности является основным видом более широкого понятия общего имущества. Понятием общего имущества охватывается не только общая собственность, но и другие общие вещные и обязательственные имущественные права. Поэтому право общей собственности как вид прав на общее имущество следует отличать от других общих вещных и обязательственных прав. Наиболее распространенным видом общих вещных прав и наиболее урегулированным законодательно является право общего землепользования. Право землепользования, находящееся в гражданском обороте, по своему характеру близко к праву собственности и регулируется земельным законодательством. Право общего землепользования, как и право собственности может быть долевым или совместным (см. п. 4 ст. 19 Указа о земле). Право общей собственности и право общего землепользования на земельные участки регулируются, в частности, гл. 3 упомянутого Указа о земле.

Значительно менее урегулированы законодательно другие вещные права, например, право общего хозяйственного ведения или право общего оперативного управления, хотя существование таких общих прав законодательство не исключает. Например, на праве общего хозяйственного ведения может принадлежать двум или нескольким государственным предприятиям дом, построенный за счет средств этих предприятий. При наличии пробелов в законодательстве об общих вещных правах в соответствии со ст. 195 ГК возможно применение норм гражданского законодательства об общей собственности по аналогии (см. ст. 5 ГК).

8. На практике иногда недостаточно четко различают право общей собственности и обязательственные права на доли в имуществе и ошибочно считают, что лица, за счет вкладов которых создано товарищество или кооператив, являются общими собственниками товарищества или кооператива. На самом деле учредители (участники) товариществ и кооперативов сохраняют лишь обязательственные права на доли в имуществе товариществ и кооперативов, но не право общей собственности (п.2 ст. 36 ГК).

9. Особой формой собственности на недвижимость является кондоминиум, что вызвало необходимость дополнения комментируемой статьи новым пунктом 6. Кондоминиум - это такая форма собственности на недвижимость, при которой отдельные части недвижимости, в том числе отдельные земельные участки, находятся в индивидуальной собственности граждан, юридических лиц и (или) государства, а те части имущества, которые не находятся в раздельной собственности, принадлежат собственникам частей недвижимости на праве общей собственности. Пункт 6 комментируемой статьи определяет эту собственность как долевую. При этом земельный участок может принадлежать также на праве общего землепользования. Легальные определения кондоминиума, несколько различающиеся между собой, даны также в ст. 1 Указа о земле и в ст. 2 Закона о жилищных отношениях.

Статья 210. Определение долей в праве долевой собственности

1. Если размер долей участников долевой собственности не может быть определен на основании законодательных актов и не установлен соглашением всех его участников, доли считаются равными.

2. Соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества.

1. Пункт 1 комментируемой статьи устанавливает презумпцию равенства долей участников в общей долевой собственности. Эта презумпция действует, если размер долей участников в долевой собственности не определяется законодательными актами или соглашением всех участников общей долевой собственности.

В реальности доли участников в праве общей долевой собственности часто бывают неравными. Такое неравенство долей предусматривается как законодательными актами, так и соглашениями участников общей собственности. Например, согласно п. 3 ст. 31 Закона о жилищных отношениях размер доли каждого собственника помещений в кондоминиуме в общем имуществе, если иное не предусмотрено соглашением собственников, определяется отношением полезной площади жилых помещений, находящихся в раздельной (индивидуальной) собственности, к общей площади всего дома. Далее, при наследовании по завещанию наследодатель вправе определить доли наследников в завещанном неделимом имуществе, а наследник по закону или по завещанию может отказаться от своей доли наследства в пользу другого наследника, у которого, таким образом, доля в праве собственности на наследуемое неделимое имущество может оказаться иной, чем у других наследников.

Неравенство долей в праве общей долевой собственности может устанавливаться и соглашением ее участников. Например, несколько граждан, приобретая дом в общую долевую собственность, могут договориться о размерах долей каждого из них. Супруги в брачном контракте могут установить общую долевую собственность на приобретенное в браке имущество и неравенство долей в праве долевой собственности на это имущество. Участники договора о совместной деятельности могут установить неравные доли в праве общей долевой собственности на их общее имущество (ст. 230 ГК).

2. Состав участников общей долевой собственности, степень их участия в приращении или улучшении этой собственности могут изменяться, что приводит к изменению соотношения долей. Возникают и другие причины для изменения долей участников в праве общей долевой собственности. Поэтому п. 2 комментируемой статьи предусматривает возможность всех участников долевой собственности своим соглашением устанавливать порядок определения и изменения их долей в праве общей собственности в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества. Такое соглашение участники общей собственности могут заключать как при создании общей собственности, так и в период ее существования.

Статья 211. Права участника долевой собственности, связанные с ее улучшением

1. Участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества его неотделимые улучшения, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество.

2. Отделимые улучшения общего имущества, если иное не предусмотрено соглашением участников долевой собственности, поступают в собственность того из участников, который их произвел.

1. Комментируемая статья различает права участников общей долевой собственности, связанные с улучшением ими общего имущества, в зависимости от того, отделимы или нет от имущества эти улучшения.

2. Под улучшением имущества понимаются любые изменения имущества, повышающие его ценность (потребительную стоимость и стоимость).

3. Под неотделимыми понимаются такие улучшения, отделение которых от имущества невозможно без причинения ущерба общему имуществу в целом, с сохранением возможностей использования этого имущества по его хозяйственному назначению. Отделимыми являются такие улучшения, которые могут быть изъяты без вреда для имущества в целом. Например, пристройка к дому, замена крыши или дверей в доме на лучшие — это улучшения неотделимые, хотя физически их отделение возможно. Замена же электрического патрона с лампочкой на люстру — это улучшение отделимое, поскольку обратная замена люстры патроном с лампочкой не причиняет ущерба хозяйственному использованию дома.

4. В соответствии с п. 1 комментируемой статьи при внесении неотделимых улучшений в имущество участник общей долевой собственности имеет право на соответствующее увеличение доли в праве собственности, если он, во-первых, провел его за свой счет и, во-вторых, кроме того, провел улучшение имущества с соблюдением порядка использования общего имущества. Порядок использования общего имущества определяется законодательством и договорами между участниками общей собственности. Так, по п. 1 ст. 213 ГК, пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по согласию всех ее участников. Естественно, должны соблюдаться и общие правила пользования тем или иным имуществом, установленные законодательством. Например, использование жилища не должно нарушать условия проживания других жильцов, причинять ущерб окружающей среде. Переоборудование и перепланировка жилых и нежилых помещений в жилом доме может осуществляться лишь при наличии надлежаще оформленного проекта и в соответствии с ним (пп. 2 и 3 ст. 4 Закона о жилищных отношениях).

5. При внесении неотделимых улучшений в имущество участник общей долевой собственности может претендовать на увеличение своей доли в праве общей долевой собственности лишь при наличии условий, указанных в п. 1 комментируемой статьи, и пропорционально стоимости внесенных в общее имущество неотделимых улучшений.

6. Отделимые улучшения общего имущества поступают в собственность того из участников, который их провел, если иное не предусмотрено соглашением участников общей долевой собственности. Собственник отделимых улучшений вправе владеть, пользоваться и распоряжаться этими улучшениями по своему усмотрению.

Статья 212. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности

1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

2. Каждый участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, заложить свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением условий, предусмотренных статьей 216 настоящего Кодекса.

1. Распоряжение как правомочие собственника — это юридически обеспеченная возможность определять юридическую судьбу имущества (ч. 4 ст. 188 ГК). Комментируемая статья касается только распоряжения имуществом со стороны участников общей долевой собственности. О владении и пользовании имуществом, находящимся в общей долевой собственности, говорит ст. 213 ГК.

2. Следует различать распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, и распоряжение долей в праве общей долевой собственности.

3. По п. 1 комментируемой статьи, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности в целом или в части, например, его продажа, сдача в наем, залог осуществляется только по соглашению всех ее участников. Соглашение требует единогласия всех участников общей собственности, иначе говоря, распоряжение общей собственностью не может осуществляться большинством голосов сособственни-ков, а возникший между ними спор по поводу распоряжения общей собственностью не может рассматриваться судом. Однако, каждый участник общей собственности вправе по своему усмотрению распорядиться своей долей (п. 2 комментируемой статьи) или потребовать выдела своей доли из общего имущества (п. 2 ст. 218 ГК).

4. Распоряжение своей долей в общей долевой собственности каждый ее участник осуществляет самостоятельно, т.е. без согласия других сособственников. Однако, при этом он должен соблюсти правило ст. 216 ГК о праве преимущественной покупки доли другими участниками общей долевой собственности.

5. Собственник помещения в кондоминиуме не вправе отчуждать свою долю в общем имуществе отдельно от помещения, принадлежащего ему на праве раздельной (индивидуальной) собственности (п. 6 ст. 31 Закона о жилищных отношениях).

Статья 213. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности

1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по согласию всех ее участников, а при недостижении соглашения — в порядке, установленном судом.

2. Каждый участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого — вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, выплаты соответствующей денежной суммы или иной компенсации.

1. Понятие правомочий владения и пользования дано в п. 2 ст. 188 ГК.

2. Владение и пользование имуществом, находящимся в общей долевой собственности, так же, как и распоряжение им, регулируемое п. 1 ст. 212 ГК, осуществляется по соглашению всех ее участников. Но в отличие от распоряжения общим имуществом, где возможность вмешательства суда п. 1 ст. 212 ГК не предусмотрена, п. 1 комментируемой статьи создает возможность судебного рассмотрения вопроса о порядке владения и пользования имуществом, находящимся в долевой собственности. При недостижении согласия участников долевой собственности по этому вопросу суд вправе установить порядок владения и пользования имуществом, находящимся в долевой собственности, по иску одного или нескольких сособственников к другому (другим) собственникам.

3. Принадлежащая участнику долевой собственности доля — это доля в праве. Она не воплощается в какой-то определенной части общего имущества. Но участник долевой собственности может быть заинтересован не только в получении доходов от общего имущества, но и в пользовании частью этого имущества. Юридически такую возможность предоставляет п. 2 комментируемой статьи, по которому участник совместной собственности вправе получить во владение и пользование часть имущества соразмерно его доле в совместной собственности, сохраняя при этом свою долю в праве общей собственности. Такое получение во владение и пользование части общего имущества оформляется договором с другими со-собственниками. Этот договор должен быть надлежаще оформлен, в частности, в отношении недвижимого имущества зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации недвижимости (см. ст. 118 ГК). При недостижении соглашения между собственниками о предоставлении во владение и пользование части общего имущества спор в соответствии с п. 1 комментируемой статьи может быть разрешен в судебном порядке.

По своей правовой природе право на владение и пользование, предусмотренное п. 2 комментируемой статьи, является вещным (см. ст. 195 ГК и комментарий к ней).

4. Надлежаще оформленный договор о праве владения и пользования на часть совместной собственности сохраняет силу и при переходе права на долю в общей долевой собственности к другим лицам.

5. При невозможности предоставления части общего имущества во владение и пользование одному из сособственников в соответствии с п. 2 комментируемой статьи он вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, выплаты соответствующих денежных сумм или иной компенсации. 

Статья 214. Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности

Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества. Последующее распределение плодов, продукции и доходов производится между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними.

1. О понятии плодов, продукции и доходов см. комментарий к ст. 123 ГК.

2. По общему правилу ст. 123 ГК, если иное не установлено законодательством или договором, плоды, продукция и доходы, полученные в результате использования имущества, принадлежат лицу, использующему имущество на законном основании. В отличие от нормы ст. 123 ГК, комментируемая статья устанавливает правило, по которому плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества. Последующее распределение плодов, продукции и доходов производится между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними.

Следует признать, что при передаче имущества, находящегося в долевой собственности, в пользование третьим лицам судьба продукции, плодов и доходов, полученных от использования этого имущества, может определяться договором между собственниками имущества и третьими лицами.

Статья 215. Расходы по содержанию имущества, находящегося в долевой собственности

Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

1. Комментируемая статья применительно к общей долевой собственности конкретизирует общее правило п. 1 ст. 189 ГК, которая возлагает бремя содержания имущества на собственника. Комментируемая статья устанавливает императивное правило об обязанности каждого участника долевой собственности участвовать в уплате налогов, сборов и других платежей по имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению соразмерно со своей долей в праве общей долевой собственности.

2. Комментируемая статья не содержит запрета на сделки между участниками долевой собственности, связанные с оплатой расходов, указанных в комментируемой статье, одним из участников долевой собственности за другого.

3. Обязанности участников кондоминиума по несению общих расходов конкретизированы в п. 3 ст. 18 Закона о жилищных отношениях. Собственники помещений, находящихся в одном жилом доме, обязаны участвовать в расходах по его содержанию. Размеры затрат каждого собственника определяются отношением полезной площади жилых помещений или площади нежилых помещений в жилом доме, находящихся в раздельной собственности, к общей площади жилого дома, если иное не установлено соглашением собственников.

Статья 216. Преимущественное право покупки

1. При продаже доли в праве долевой собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Публичные торги для продажи доли в праве долевой собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут приводиться в случаях, предусмотренных пунктом 2 статьи 222 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законодательными актами.

2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в отношении прочего имущества — в течение десяти дней со дня получения извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в суде перевода на него прав и обязанностей покупателя.

4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

1. В силу п. 2 ст. 212 ГК каждый участник общей долевой собственности вправе по своему усмотрению, без получения согласия других собственников, распоряжаться своей долей в праве общей собственности, например, продать эту долю другим лицам, в частности, другим участникам общей собственности. Но при продаже одним из участников долевой собственности своей доли посторонним лицам, т.е. лицам, не являющимся собственниками, в целях охраны интересов сособственников комментируемая статья предоставляет им преимущественное право покупки продаваемой доли.

2. Преимущественное право покупки доли в праве совместной собственности заключается в том, что при продаже одним из собственников своей доли постороннему лицу другие собственники преимущественно перед этим посторонним лицом могут приобрести продаваемую долю по той же цене и на тех же условиях, как и постороннее лицо.

По законодательству, действовавшему до принятия ГК, преимущество собственников касалось только покупной цены, но не прочих условий сделки купли-продажи доли. Комментируемая статья предусматривает преимущество как в отношении цены, так и прочих условий сделки. Например, если постороннему лицу продавец доли предоставляет рассрочку платежа, то такую же рассрочку может требовать и сособственник, пожелавший купить продаваемую долю, естественно, если он согласен заплатить цену, за которую доля продавалась постороннему лицу.

3. При продаже доли одному из сособственников другие собственники не могут иметь преимущественное право покупки. Естественно, не требуется и их согласия на продажу доли.

Если же при продаже доли в праве долевой собственности постороннему лицу несколько собственников изъявят желание воспользоваться преимущественным правом покупки, продавец доли может выбрать среди сособственников покупателя по своему усмотрению.

4. Преимущественное право покупки касается всех случаев продажи доли, кроме случая продажи с публичных торгов. Продажа доли с публичных торгов может осуществляться либо по желанию продавца, либо в силу предписания законодательного акта. Если продавец желает продать свою долю в праве долевой собственности, то, в силу п. 1 комментируемой статьи, он может это сделать лишь с согласия остальных участников долевой собственности. Продажа доли только с публичных торгов может быть предусмотрена лишь законодательными актами. В частности, такая продажа производится в случае, предусмотренном п. 2 ст. 222 ГК.

5. Пункт 2 комментируемой статьи предусматривает механизм реализации преимущественного права покупки доли в праве общей собственности. Продавец должен, притом обязательно в письменной форме, предупредить каждого из сособственников о продаже доли в праве долевой собственности и условиях этой продажи, включая условие о цене. Несоблюдение правила п. 2 комментируемой статьи влечет за собой последствия, указанные в п. 3 комментируемой статьи.

6. Пункт 2 комментируемой статьи устанавливает сроки, в течение которых собственники имеют преимущество при приобретении доли в праве долевой собственности, о продаже которой постороннему лицу их известил продавец доли. Эти сроки различны при продаже доли в праве долевой собственности на недвижимое и движимое имущество. Если участники долевой сособственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве общей собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в отношении прочего имущества — в течение десяти дней со дня получения извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу, но только на условиях, указанных в извещении. Если же покупателю будут предоставлены большие, чем указано в извещении, льготы, то это возможно лишь при посылке нового извещения с указанием новых условий и с соблюдением новых сроков на преимущественную покупку.

Следует отметить, что различие в сроках, в течение которых сособственники имеют преимущественное право на приобретение доли в праве на недвижимое и движимое имущество, не всегда можно реально на практике выдержать. Ведь собственники имеют доли не в общей собственности, а в праве на долевую собственность. Поэтому фиксация в натуре имущества доли в праве на совместную собственность не происходит. Если же в состав общей долевой собственности входит как недвижимое, так и движимое имущество, необходимо соблюдение срока, установленного для отказа сособственника от приобретения доли в праве на недвижимость.

7. Участник общей долевой собственности при нарушении его преимущественного права покупки в соответствии с п. 3 комментируемой статьи может предъявить иск в суде к продавцу и покупателю доли о переводе на него прав и обязанностей покупателя.

8. Преимущественное право покупки п. 4 комментируемой статьи признает неотчуждаемым право собственников. Поэтому сделки об уступке этого права являются недействительными в соответствии с п. 1 ст. 158 ГК.

9. Преимущественное право сособственников на приобретение доли в долевой собственности возникает не только при продаже этой доли постороннему лицу, но и при заключении одним из сособственников договора мены на эту долю с посторонним лицом (п. 5 комментируемой статьи). Практически осуществление в договоре мены преимущественного права приобретения доли в общей собственности возможно, если собственник может передать отчуждателю доли вещь, тождественную вещи, которая предусмотрена договором мены с посторонним лицом. Это, как правило, возможно, если речь идет о вещи, определяемой родовыми признаками, но не индивидуально-определенной вещи, особенно недвижимости, поскольку сособственнику невозможно или очень трудно предоставить отчуждателю доли вещь, тождественную той, которая меняется на долю в общей собственности посторонним лицом.

Статья 217. Момент перехода доли в праве долевой собственности к приобретателю по договору

Доля в праве долевой собственности переходит к приобретателю по договору с момента заключения договора, если соглашением сторон не предусмотрено иное.

Момент перехода доли в праве долевой собственности по договору, подлежащему государственной регистрации или нотариальному удостоверению, определяется в соответствии с пунктом 2 статьи 238 настоящего Кодекса.

1. Норма комментируемой статьи представляет собой отступление от общего правила п. 1 ст. 238 ГК, по которому право собственности на вещь переходит к ее приобретателю по договору с момента передачи вещи. Здесь же право на долю в общей долевой собственности переходит к ее приобретателю по договору с момента заключения договора, если соглашением сторон не установлено иное.

2. Если договор, по которому переходит право на долю в общей собственности, подлежит государственной регистрации или нотариальному удостоверению, момент перехода права на долю определяется в соответствии с п. 2 ст. 238 ГК. Право на долю в праве долевой собственности возникает не с момента заключения договора, а с момента его регистрации или нотариального удостоверения. При необходимости как нотариального удостоверения, так и государственной регистрации договора доля в праве собственности переходит к приобретателю с момента государственной регистрации.

Статья 218. Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли

1. Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.

2. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Если выдел доли в натуре не допускается законодательными актами или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

4. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.

Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля соответствующего собственника является незначительной, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

5. С получением компенсации в соответствии с пунктами 3 и 4 настоящей статьи собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

6. При явной нецелесообразности проводить раздел общего имущества либо выдел доли из него по правилам, изложенным в пунктах 3-5 настоящей статьи, суд вправе принять решение о продаже имущества с публичных торгов с последующим распределением вырученной суммы между участниками общей собственности соразмерно их долям.

1. Комментируемая статья различает раздел и выдел имущества, находящегося в общей долевой собственности. При разделе право общей собственности прекращается на все имущество, находящееся в долевой собственности. При выделе доли право долевой собственности прекращается на выделенную или выделенные части, если выдел частей происходит в натуре. Если же участники общей совместной собственности компенсируют выделяющемуся участнику его долю в праве долевой собственности в денежной или иной форме без выделения доли в натуре, то происходит перераспределение долей в праве общей собственности ее оставшихся участников, а право выделившегося участника на долю в праве общей собственности прекращается.