Страница - 10

ГЛАВА 7

НАЕМ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

1. Жилищные фонды в СССР. Конституция СССР провозгласила и гарантировала право советских граждан па жилище (.ст. 44), возложив вместе с этим на них обязанность бережно относиться к жилищному фонду. Совокупность юридических норм, регулирующих жилищные отношения, можно назвать жилищным правом. Оно является одним из наиболее важных и крупных институтов советского гражданского права.

Наиболее важные положения жилищного права включены в Конституцию СССР (и Конституцию Казахской ССР). В главе б Основ содержатся нормы, охватывающие узловые вопросы правового регулирования найма жилых помещений. Эти нормы находят развитие, конкретизацию и дополнение в соответствующих главах гражданских кодексов союзных республик. В Гражданском кодексе Казахской ССР — это 53 статьи (с 272 по 324) главы 29. В скором будущем должны быть приняты Основы жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик (в дальнейшем изложении — Основы жилищного законодательства), проект которых опубликован для всенародного обсуждения, а также Жилищные кодексы союзных республик.

Некоторые весьма существенные стороны жилищных отношений регулируются подзаконными нормативными актами: постановлениями Совета Министров СССР, Совета Министров Казахской ССР, инструкциями министерств и ведомств, решениями исполкомов местных Советов. Весьма важное значение имеют руководящие постановления Пленума Верховного Суда СССР и Пленума Верховного Суда Казахской ССР по жилищным вопросам.

Жилищные права и обязанности граждан во многом зависят от того, в каком доме или помещении они проживают; принято поэтому весь жилищный фонд страны делить на несколько видов или категорий. Чаще всего жилищные фонды различаются в зависимости от того, кому принадлежат соответствующие дома или помещения. Такое же различие проведено в проекте Основ жилищного законодательства. Жилые дома и жилые помещения в других строениях, принадлежащие государству, составляют государственный жилищный фонд (ст. II Конституции СССР). Жилые дома (помещения), принадлежащие колхозам и другим кооперативным организациям, их объединениям, профсоюзным и иным общественным организациям, составляют общественный жилищный фонд. Далее идет жилищный фонд жилищно-строительных кооперативов и индивидуальный жилищный фонд (жилые дома, принадлежащие гражданам на праве личной собственности).

Государственный жилищный фонд, в свою очередь, делится на жилищный фонд местных Советов и ведомственный жилищный фонд (дома, находящиеся в ведении министерств и ведомств). Дома ведомственного жилищного фонда подлежат постепенной передаче в ведение местных Советов народных депутатов.

В пределах крупного жилищного фонда могут быть дома и части домов, проживание в которых связано с особыми правами и обязанностями (служебные жилые помещения, общежития и т. п.). Наиболее важные особенности будут отмечены в дальнейшем изложении.

2. Основания возникновения права пользования жилыми помещениями

Порядок обеспечения нуждающихся граждан жильем детально регламентируется законодательством и включает ряд этапов: принятие на учет лиц, нуждающихся в жилье, предоставление жилых помещений, вселение в предоставленные жилые помещения, заключение договора найма жилого помещения. Первый и второй этапы совершаются в рамках административных отношений, после предоставления жилого помещения возникают гражданские правовые отношения между гражданином и жилищными органами.

Согласно ст. 273 Гражданского кодекса Казахской ССР Совет Министров Казахской ССР совместно с Казсовпрофом утверждает Положение о порядке предоставления гражданам жилых помещений. Такое Положение было утверждено 9 марта 1965 года. Оно предусматривает, что на учет нуждающихся в жилье принимаются лица, не имеющие своей жилой площади (в том числе лица, проживающие в общежитиях), либо живущие в плохих условиях: перенаселенные помещения, квартиры, малопригодные для жилья по санитарным признакам. Учет ведется по месту жительства исполкомами местных Советов либо по месту работы. Гласность учета и общественный контроль обеспечивают соблюдение справедливой очередности в предоставлении жилища. Некоторые граждане по прямому указанию законодательства имеют право на первоочередное или даже внеочередное получение жилья.

Решение о предоставлении жилого помещения выносится надлежащим исполкомом при участии представителей общественных организаций. Жилая площадь в ведомственных домах предоставляется по совместному решению администраций предприятия (учреждения, организации) и профсоюзного комитета, которое подлежит утверждению исполкомом того местного Совета народных депутатов, на территории которого находится заселяемое жилое помещение (ст. 56 Основ, ст. 272 ГК). При этом учитывается, что квартиры в ведомственных домах должны предоставляться работникам соответствующих организаций и что утверждение решения администрации и профсоюзного комитета исполкомом носит контрольный характер и не дает права исполкому распоряжаться ведомственной жилой площадью.

Решение о предоставлении жилого помещения и в домах местных Советов, и в домах государственных, кооперативных, других общественных организаций оформляется выдачей гражданину ордера установленного образца. После получения ордера у гражданина возникает субъективное гражданское право вселиться в предоставленное жилище, а жилищные органы, осуществляющие текущую эксплуатацию данного дома (домоуправление, ЖЭК, ЖКО завода и т. п.), обязаны передать указанное в ордере жилое помещение ордеродержателю.

После вселения ордеродержатель в качестве нанимателя и соответствующий жилищный орган в качестве наймодателя заключают договор найма жилого помещения, который в развитие положений жилищного законодательства более полно определяет права и обязанности сторон по обеспечению сохранности жилого помещения, его использованию, оплате, производству ремонта и т. п. Типовой договор найма жилого помещения в доме местного Совета, государственной, кооперативной, общественной организации утвержден Министерством коммунального хозяйства Казахской ССР 4 декабря 1963 г.

В некоторых предусмотренных законом случаях допускаются определенные отступления от изложенных выше общих правил.

Во-первых, жилая площадь предприятий и организаций в домах, построенных этими предприятиями и организациями за счет собственных средств, которые могут быть использованы в соответствии с законом для жилищного строительства, полностью заселяется согласно совместному решению администрации и местного комитета профсоюзов, с последующим сообщением исполкому местного Совета, т. е. утверждения решения исполкомом не требуется.

Во-вторых, исполкомы местных Советов нередко (особенно в крупных городах) передают учреждениям часть построенной жилой площади для заселения. Хотя юридически такая площадь принадлежит местному Совету, она заселяется по правилам предоставления жилых помещений в домах государственных, кооперативных и других общественных организаций. В последующем к таким домам применяется режим эксплуатации, установленный для домов местных Советов.

В-третьих, часть жилой площади в домах, принадлежащих одной организации, может в установленном порядке передаваться для заселения другой организации: 10% жилья в домах-новостройках предприятий и других государственных организаций (кроме тех организаций, которые в установленном порядке освобождены от этого) передается исполкомам местных Советов для предоставления жилья нуждающимся в нем инвалидам Отечественной войны; членам семей погибших воинов; 10% жилой площади во вновь выстроенных жилых домах организация-заказчик передает для заселения подрядной строительной организации; в домах, построенных при долевом финансовом участии нескольких организаций, организация— головной застройщик передает организациям-дольщикам для заселения жилую площадь, соразмерную объему долевого участия в строительстве. Возможны также иные подобные случаи. При рассмотренных условиях применяется правило: последующие (при выезде жильцов) заселения осуществляются в порядке, установленном для той организации, которая имела право первоначального заселения жилого помещения.

Споры, возникающие в связи с предоставлением жилых помещений до выдачи-получения ордера (о постановке на учет, нарушении очередности и т. п.), разрешаются в административном порядке вышестоящей организацией. Споры же о вселении в жилое помещение после выдачи ордера либо о законности проживания разрешаются судом. Суду, таким образом, неподведомственны споры о предоставлении жилой площади ( о выдаче ордера), но споры о действительности уже выданного ордера разрешаются только судом.

Решение об аннулировании ордера выносится, если будет установлено, что он выдан с нарушением установленного законом порядка предоставления жилья; нарушением прав граждан или организацией на данное жилое помещение; совершением неправомерных действий должностными лицами, решающими вопрос о предоставлении жилого помещения, или гражданами, сообщившими неправильные сведения о нуждаемости в улучшении жилищных условий; с иными нарушениями, могущими по закону повлечь признание сделки недействительной, и т. п.

Признавая ордер недействительным, суд аннулирует правовое основание проживания в жилом помещении, вследствие чего бывший ордеродержатель подлежит выселению. Если, однако, обстоятельства признания ордера недействительным возникли не по вине ордеродержателя, ему должна быть возвращена прежняя жилая площадь либо предоставлено другое жилое помещение. Но выселение из помещения, ордер на которое по суду признан недействительным, не ставится в зависимость от времени возврата или предоставления другого жилого помещения.

При соблюдении общего рассмотренного выше порядка предоставления жилых помещений в домах местных Советов и ведомственных домах, а также общего порядка разрешения споров, связанных с таким предоставлением, установившаяся практика допускает одно весьма важное исключение: в тех случаях, когда предоставление жилого помещения является содержанием гражданского обязательства, суду подведомственны споры также и о предоставлении жилой площади, т. е. об исполнении ранее возникшего гражданского обязательства. Такое обязательство может возникнуть:

а) из договора, по которому организация обязуется предоставить гражданину жилое помещение. Гражданин по такому договору также несет обычно встречную обязанность — передает свое прежнее помещение, выполняет определенную работу и т. п. Исполком Алма-Атинского городского Совета народных депутатов решением от 30 сентября 1976 г. «О договорах на предоставление жилой площади гражданам, подлежащим отселению в связи со сносом дома» утвердил Примерный договор о предоставлении жилой площади гражданам. Пленум Верховного Суда Казахской ССР в постановлении № 3 от 21 сентября 1972 г. «О некоторых вопросах практики применения судами законодательства Казахской ССР, регулирующего жилищные отношения», разъяснил, что иски об исполнении договоров о предоставлении жилого помещения подлежат удовлетворению, если они не противоречат закону (п. 2);

б) из действий организаций, которые привели к утрате гражданином возможности пользоваться своим прежним помещением,—оно было ликвидировано во время капитального ремонта или в связи со сносом дома, либо проживание в нем стало невозможным. Так, гр. М. проживал в доме, примыкавшем к корпусу табачной фабрики, которая оборудовала в своем здании вентиляционную установку, в результате чего из-за постоянно работающих вентиляторов квартира М. стала непригодной для проживания. Суд признал право М. па получение от фабрики другого полноценного жилого помещения.

В некоторых-случаях граждане незаконно вселяются в жилое помещение, не получив в установленном порядке ордера (по договору с домоуправлением, по разрешению жильца, выезжающего из данной квартиры и т. п.). Такое вселение не приводит к возникновению жилищного права. При этом лица, захватившие квартиру или комнату самоуправно (т. е. без разрешения органов, ведающих домом, или проживающих в квартире жильцов), подлежат выселению в административном порядке. Граждане же, вселившиеся в помещение с нарушением установленного порядка, но но допустившие самоуправства, подлежат выселению из помещении без предоставления другой жилой площади, однако, в судебном, а не в административном порядке.

Некоторыми особенностями отличается предоставление служебных жилых помещений и вселение в общежития. Ст. 324 ГК Казахской ССР устанавливает, что служебные жилые помещения предоставляются гражданам, которые по роду своих трудовых обязанностей должны проживать по месту работы или в служебном здании. Примерный перечень должностей, замещение которых дает право на занятие служебного жилого помещения, утвержден Советом Министров Казахской ССР 20 октября 1969 г. Перечень дополняется исполкомами областных (Алма-Атинского городского) Советов народных депутатов. Помещение включается в число служебных, независимо от ведомственной принадлежности дома, исполкомом соответствующего районного (городского) Совета.

Согласно Инструкции о порядке предоставления и пользования служебными жилыми помещениями, утвержденной Советом Министров Казахской ССР 20 октября 1969 г., такие помещения предоставляются лицам, занимающим определенные должности, в качестве одного из условий трудового договора и, как общее правило, лишь на время работы в данной должности. Заселяется служебное жилое помещение по решению администрации той организации, которой данное помещение принадлежит; вселение оформляется ордером особого образца. Договор найма жилого помещения с вселившимся не заключается.

Общежития предназначаются для проживания одиноких рабочих и служащих в период их работы на предприятии (в учреждении, организации), которому принадлежит общежитие, а также для проживания студентов и учащихся в период обучения. Типовое положение об общежитиях республиканских министерств и ведомств утверждено Советом Министров Казахской ССР и Казахским республиканским Советом профессиональных союзов 20 января 1967 г. Жилая площадь в общежитиях предоставляется лицам, включенным в списки, которые утверждаются совместным решением администрации, комитета профсоюзов и комитета ВЛКСМ.

3. Предмет найма жилого помещения

Гражданину может быть предоставлено для постоянного проживания только пригодное и благоустроенное, свободное и отдельное жилое помещение определенных размеров. Пригодным признается помещение, во-первых, соответствующее санитарным требованиям (объективная пригодность), во-вторых, отвечающее индивидуальным потребностям данных жильцов с учетом их возраста, состояния здоровья и т. п. (субъективная пригодность).

Благоустроенность помещения характеризует его обеспеченность коммунальными и бытовыми удобствами, которые в разных городах и населенных пунктах могут быть неодинаковыми. Поэтому закон говорит о том, что предоставляемое жилое помещение должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта.

Ст. 275 ГК устанавливает, что по ордеру предоставляется свободное помещение, свободное и фактически (там никто не проживает), и юридически (оно не сохраняется за временно отсутствующим жильцом). Если же помещение не является свободным, хотя бы проживающие там лица занимали его неправомерно, жилищные органы обязаны добиться его освобождения и лишь после этого предоставлять для заселения. Выдача ордера на несвободную жилую площадь влечет признание его недействительным.

По ордеру предоставляется отдельное жилое помещение, как правило, семье — отдельная квартира. Но при этом следует помнить, что ранее допускалось заселение и отдельных комнат, поэтому проживание нескольких семей в одной общей квартире— не редкость в обыденной практике.

По ордеру, наконец, подлежит предоставлению лишь жилое помещение. Не должны заселяться помещения, имеющие нежилое назначение, даже если их и пытались приспособить под жилье. Так, Верховный Суд РСФСР признал незаконным заселение кухни в двухкомнатной квартире, хотя ранее часть кухни уже использовалась жилищными организациями для временного проживания разных лиц.

По сложившейся к настоящему времени практике квартиры для заселения предоставляются с учетом 9 кв. метров жилой площади на человека. Обычный расчет таков; семье из 1—2 человек — однокомнатная квартира, 3—4 человек — двухкомнатная, при большем составе семьи — трехкомнатная квартира. Такая практика закрепляется законом. Проект Основ жилищного законодательства предусматривает, что норма жилой площади устанавливается законодательством союзной республики, но не может быть менее девяти квадратных метров на одного человека, причем, при предоставлении жилого помещения не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола старше девяти лет, кроме супругов. Сверх нормы жилой площади некоторым гражданам может предоставляться дополнительная жилая площадь в виде отдельной комнаты или в размере десяти квадратных метров. Для лиц, страдающих тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, а также для граждан, нуждающихся в жилой площади в силу характера выполняемой работы, размер предоставляемой дополнительной жилой площади может быть более десяти квадратных метров. Проект Основ жилищного законодательства предусматривает, что порядок и условия предоставления дополнительной жилой площади, а также перечень лиц, имеющих право на ее получение, должны устанавливаться законодательством Союза ССР.

4. Основные права и обязанности нанимателя жилого помещения

Наниматель имеет бессрочное право пользоваться жилым помещением в соответствии с его назначением. Даже в тех случаях, когда договор найма жилого помещения заключается на срок не свыше 5 лет, его истечение не ведет к прекращению или изменению жилищных прав, так как договор перезаключается на новый срок или продолжает действовать как бессрочный.

В общих квартирах все наниматели имеют право пользоваться подсобными помещениями (кухни, кладовые и пр.), общим санитарно-техническим оборудованием.

Право пользования жилым помещением защищается гарантированной возможностью нанимателей требовать от всех других лиц (жилищные органы, соседи, посторонние граждане) устранения помех в пользовании жилой площадью.

Жильцы общей квартиры вправе сами устанавливать удобный для них порядок пользования общими помещениями и устройствами, но их договоренность по данному вопросу обязательна лишь для участников.

 В одной из квартир дома в Алма-Ате проживали две семьи.

По взаимному соглашению одна из них пользовалась только кухней, другая — только ванной. Первая из этих семей переехала в новую квартиру, в освобожденную комнату вселилась другая семья, потребовавшая, чтобы ей предоставили возможность пользоваться кухней. В решении по возникшему спору народный суд признал равное право обеих семей пользоваться и кухней, и ванной.

Наниматели имеют также ряд специальных прав (сохранение помещения при временном отсутствии, обмен жилых помещений, вселение в помещение нанимателей и временных жильцов). Ниже они будут рассмотрены отдельно.

Что же касается обязанностей нанимателя, то они сводятся к соблюдению правил внутреннего распорядка, содержанию помещения в исправности, бережному отношению со всеми устройствами общего пользования, соблюдению чистоты в жилых и подсобных помещениях (ст. 287 ГК). Более подробно такие обязанности изложены в Правилах пользования жилым помещением, утвержденных Министерством коммунального хозяйства Казахской ССР 4 декабря 1963 г.

Жильцам запрещается производить в квартирах работы, ведущие к порче помещения либо нарушающие условия проживания. Повреждения помещения и домового оборудования исправляются виновными в этом жильцами либо за их счет силами жилищных органов.

Наниматели жилых помещений должны строго соблюдать в быту правила социалистического общежития.

Нормы ГК (ст. 262, 263, 280) и Правила пользования жилыми помещениями разграничивают между нанимателями и жилищными органами обязанности по ремонту квартир. На. нанимателя возлагаются лишь некоторые работы по текущему ремонту: внутренняя побелка и покраска помещения, вставка стекол и т. п. Остальные работы по внутриквартирному текущему ремонту, все работы по капитальному ремонту помещения, все виды ремонта за пределами квартиры и ремонт приборов домового оборудования возлагаются на домоуправление или другие жилищные органы.

 Если наймодатель не выполняет обязанностей по производству капитального ремонта, наниматель вправе своими силами произвести ремонтные работы, предусмотренные договором (паспортом квартиры) и не выполненные в установленные сроки либо вызываемые неотложной необходимостью. Стоимость таких работ может быть взыскана с жилищных органов либо зачтена в счет квартирной платы (ст. 262, 280 ГК).

В случаях, когда обязанности по ремонту нарушает наниматель жилого помещения, домоуправление вправе своими силами выполнить нужные работы с последующим взысканием их стоимости с нарушителя договора.

Важнейшая обязанность нанимателя — оплачивать жилые помещения и все коммунальные услуги, которыми он пользуется. Хорошо известно, что квартирная плата в СССР — самая низкая в мире и покрывает лишь небольшую часть (около одной трети) расходов по содержанию домов местных Советов, государственных, кооперативных и общественных организаций. Размеры квартирной платы были установлены более пятидесяти лет тому назад и с тех пор ни разу не повышались. Основная масса нанимателей квартир в домах местных Советов и ведомственных жилых домах оплачивает жилье по ставке 13,2 коп. за квадратный метр жилой площади (т. е. площади жилых комнат) в месяц. Полезная, но не жилая площадь квартиры при определении размера квартплаты не учитывается. По названной ставке оплачивается жилая площадь, занимаемая нанимателем и его семьей в пределах установленной нормы (включая полагающуюся семье дополнительную жилую площадь), а также излишки жилой площади в размере половины основной нормы (в Казахской ССР — 4,5 кв. м) на всю семью. Сверх этого излишки жилой площади оплачиваются в повышенном размере.

Ряд категорий нанимателей пользуется значительными льготами по оплате жилых помещений. По более низким ставкам (максимум—8 коп. за 1 кв. м в месяц) оплачивают всю занимаемую жилую площадь военнослужащие. Персональные пенсионеры, инвалиды Великой Отечественной войны, Герои Советского Союза и приравненные к ним по оплате жилья граждане оплачивают занимаемую в пределах нормы жилую площадь со скидкой в 50%; дополнительная жилая площадь и до 15 кв. м излишней жилой площади оплачивается такими гражданами по одинарной ставке. Исполкомы местных Советов устанавливают скидки по квартирной плате лицам, имеющим более трех иждивенцев. В Казахской ССР участникам Великой Отечественной войны предоставлены льготы по оплате излишней жилой площади.

Квартирная плата за прожитый месяц должна вноситься нанимателем не позднее 10 числа следующего месяца.

Коммунальные услуги оплачиваются гражданами либо по твердым общим тарифам (например, электроэнергия), либо по ставкам, установленным исполкомами местных Советов, либо, наконец, соразмерно себестоимости потребляемых услуг. Персональные пенсионеры и другие лица, приравненные к ним но оплате жилья, оплачивают коммунальные услуги со скидкой в 50%.

Некоторые наниматели (медицинские и педагогические специалисты, работники. политико-просветительных учреждений в сельской местности, отдельные категории работников, занимающих служебные жилые помещения в городах) пользуются бесплатными квартирами.

За проживание в общежитиях установлены специальные ставки оплаты.