Страница - 9

2. Заключение, форма, срок и предмет договора

Договоры имущественного найма в отношении порядка заключения, формы и сроков подчиняются общим нормам ГК о сделках и договорах, в частности нормам глав 3 и 16 ГК. Наряду с этим в главе 28 ГК, а также в иных нормативных актах, регламентирующих отдельные виды договора найма, содержатся на этот счет специальные правила.

Для заключения непланового договора имущественного найма достаточно соглашения сторон. В плановом договоре соглашению должен предшествовать плановый административный акт.

Наниматель — государственная, кооперативная или общественная организация по окончании срока договора найма строения или его части имеет преимущественное право перед другими лицами на возобновление договора (ст. 260 ГК), однако лишь при условии, что наймодатель и дальше собирается сдавать в наем данный объект, а наниматель надлежащим образом выполнял свои обязательства по договору.

Форма договора найма может быть как устной, так и письменной. В письменной форме, если иное не предусмотрено законом, должны совершаться договоры, в которых хотя бы одной из сторон выступает социалистическая организация (ст. 43 ГК). Письменного оформления требует и договор найма между гражданами при стоимости сдаваемого в наем имущества свыше 100 руб. (ст. 43 ГК), а также и при меньшей стоимости, но заключаемый на срок свыше года (ст. 257 ГК). В остальных случаях договор найма между гражданами может совершаться в устной форме.

Временный характер пользования имуществом по договору найма предопределяет важность четкого определения его сроков. Максимальный срок не может превышать десяти лет (ст. 258 ГК). В ряде случаев ГК устанавливает более короткие предельные сроки, прежде всего — в договорах между социалистическими организациями, поскольку в их отношениях договор имущественного найма не должен использоваться для непланового перераспределения имущества. Максимальный срок здесь не должен превышать одного года и лишь для найма строений и нежилых помещений — 5 лет. Специальное законодательство для некоторых видов договора найма может устанавливать и более короткие, а также минимальные сроки найма.

В пределах максимальных и минимальных конкретные сроки найма определяются соглашением сторон. Договор найма, заключенный на срок, превышающий установленный законом максимальный срок, сохраняет силу лишь в пределах такого срока. Договор, не предусматривающий срока действия, считается заключенным на неопределенный срок. Каждая из сторон вправе расторгнуть такой договор во всякое время, предупредив о том контрагента в целях охраны его интересов за три месяца при найме строений или нежилых помещений и за один месяц при найме иного имущества (ст. 259 ГК).

Договор имущественного найма может быть не только заключен, но и возобновлен на неопределенный срок без специального соглашения после истечения срока действия, если наниматель продолжает пользоваться нанятым имуществом, а наймодатель не возражает против этого. Правило о возобновлении договора на неопределенный срок не применяется к договорам между социалистическими организациями и к договорам бытового проката.

При переходе права собственности или оперативного управления на сданное в наем имущество к другому лицу договор найма сохраняет силу (ст. 266 ГК), что означает переход к этому лицу всех прав и обязанностей наймодателя по договору.

Предметом договора является имущество, передача которого во временное пользование предполагает его возврат. Поэтому предметом договора могут быть лишь индивидуально определенные и непотребляемые вещи. Некоторые вещи, однако, не подлежат сдаче в наем в силу специального запрета закона. Не допускается, например, наем земель, недр, оружия. Круг предметов договора найма с участием граждан ограничен вещами личного потребления.

3. Права и обязанности сторон 

Исполнение обязательства

Основная обязанность наймодателя состоит в передаче нанимателю имущества, причем в состоянии, соответствующем его назначению и условиям договора (ч. 1 ст. 261 ГК). Иногда, например, при найме электронно-счетных машин, пианино, роялей, вещи предоставляются в пользование по месту их нахождения у наймодателя, а нанимателю обеспечивается доступ к имуществу и создаются условия для пользования им без помех. Наймодатель не отвечает за те недостатки сданного в наем имущества, которые были им оговорены при заключении договора (ч. II ст. 261 ГК).

На наймодателе лежит обязанность по капитальному ремонту сданного в наем имущества (ст. 262 ГК). Норма эта носит диспозитивный характер, и обязанность по производству капитального ремонта законом или договором может быть возложена на нанимателя.

Нормативные акты и договоры могут предусматривать и другие обязанности наймодателя по поддержанию в надлежащем состоянии сданного в наем имущества или даже его замене. Так, Типовой договор проката оборудования и других технических средств устанавливает, что при выходе из строя предметов проката по причинам, не зависящим от нанимателя, предприятие проката обязано в кратчайший технически возможный срок устранить повреждения или заменить вышедший из строя предмет проката другим таким же предметом в исправном состоянии при наличии его на предприятии проката.

Основная обязанность нанимателя по договору заключается в своевременной оплате нанятого имущества (ст. 263 ГК). Размеры наемной платы для наймодателей — социалистических организаций — определяются надлежаще утвержденными тарифами, прейскурантами или иным установленным в законе способом. Размеры наемной платы в договорах между гражданами устанавливаются соглашением сторон.

Сроки платежей определяются законом пан договором. В зависимости от продолжительности найма оплата может быть разовой или периодической. Наемная плата должна вноситься независимо от того, пользуется наниматель нанятой вещью или нет. Если же в силу обстоятельств, за которые наниматель не отвечает, возможность предусмотренного договором использования имущества существенно уменьшилась, наниматель вправе требовать снижения наемной платы (ст. 264 ГК). К числу ухудшений условий пользования относится и ухудшение состояния самого имущества, что, например, в РСФСР прямо предусмотрено в ст. 286 ГК. Если ухудшение условий пользования имуществом связано с виной нанимателя, то он не вправе требовать уменьшения наемной платы.

Другие обязанности нанимателя в основном сводятся к принятию от наймодателя нанятого имущества, пользованию им в соответствии с договором и назначением, поддержанию его в исправном состоянии, производству текущего ремонта и своевременному возврату наймодателю (ст. 263 ГК).

Норма об обязанности нанимателя поддерживать имущество в нормальном состоянии носит императивный характер, а норма о текущем ремонте диспозитивна. Законом или договором обязанность по текущему ремонту сданной в наем вещи может быть возложена на наймодателя.

По истечении срока договора наниматель обязан возвратить вещь наймодателю в том состоянии, в котором он ее получил с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Договором на нанимателя может быть возложена, в частности, обязанность возвратить вещь в отремонтированном виде.

В процессе пользования нанятой вещью наниматель иногда вносит в нее улучшения, которые, в отличие от ремонта, лишь восстанавливающего ранее имевшиеся у вещи качества, придают ей новые полезные свойства, повышают ее потребительную стоимость. Примером улучшения вещи может быть пристройка к нанятому помещению, проводка в него электричества и т. п. Юридические последствия улучшения нанятой вещи зависят от двух обстоятельств: разрешения на них наймодателя и возможности отделения улучшений от нанятого имущества без причинения ему вреда.

Если улучшения произведены с разрешения наймодателя, наниматель имеет право на возмещение необходимых расходов. Если они произведены без такого разрешения и отделимы от нанятого имущества без его ухудшения, а наймодатель не согласен возместить стоимость улучшений, они могут быть изъяты нанимателем. Наконец, улучшения, произведенные без разрешения наймодателя и не отделимые без вреда для нанятой вещи, изъятию не подлежат, а их стоимость не возмещается (ст. 270 ГК). Указанные правила носят диспозитивный характер.

4. Последствия невыполнения сторонами своих договорных обязательств. Прекращение договора

Если наймодатель не предоставляет в пользование сданное в наем имущество нанимателю, последний вправе требовать его передачи в принудительном порядке через суд, арбитраж или третейский суд, а также возмещения понесенных убытков (ст. 261 ГК). Эта норма уточняется применительно к отдельным видам договора. Например, Типовой договор проката приборов, оборудования и других технических средств устанавливает неустойку за непредоставление предметов найма, взыскиваемую с наймодателя в пользу нанимателя. В качестве альтернативы принудительному истребованию имущества ст. 261 ГК предусматривает право нанимателя расторгнуть договор и взыскать убытки.

При неисполнении наймодателем своей обязанности по капитальному ремонту имущества, сданного в наем, наниматель может по своему усмотрению: а) произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызываемый неотложной необходимостью, и взыскать с наймодателя его стоимость или зачесть ее в счет наемной платы; б) расторгнуть договор и взыскать с наймодателя убытки (ст. 262 ГК). Наниматель, в свою очередь, несет ряд невыгодных последствий неисполнения договора. Обычно при виновных нарушениях договора нанимателем на него возлагается обязанность возместить связанные с этим убытки. В договорах найма с участием социалистических организаций на случай просрочки наемной платы, несвоевременного или некомплектного возврата нанятого имущества и при некоторых других нарушениях договора нанимателем предусмотрена его обязанность выплатить наймодателю неустойку. Кроме того, в ряде случаев возможно досрочное расторжение договора по требованию наймодателя.

Досрочное расторжение договора по требованию одной из сторон следует отличать от обычного прекращения договора, которое имеет место в связи с истечением обусловленного срока, либо в иных установленных законом случаях (гл. 21 ГК).

Досрочное расторжение договора по требованию одной из сторон обычно связано с нарушением его условий другой стороной. При несогласии последней оно осуществляется посредством предъявления иска в суде, арбитраже или третейском суде. В ст. 267 ГК указаны наиболее часто встречающиеся основания для расторжения договора. Наймодатель может требовать расторжения договора, если наниматель: 1) пользуется имуществом не в соответствии с договором и назначением имущества; 2) умышленно или по неосторожности ухудшает имущество; 3) не внес наемной платы в течение трех месяцев (для договоров бытового проката может быть предусмотрен и меньший срок); 4) не производит капитального ремонта имущества, если по закону или договору такой ремонт лежит на обязанности нанимателя.

Наниматель в свою очередь вправе требовать расторжения договора: 1) если наймодатель не производит лежащего на его обязанности капитального ремонта имущества; 2) если имущество в силу обстоятельств, за которые наниматель не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для пользования. Это состояние может быть вызвано как виновным поведением наймодателя, так и обстоятельствами, посторонними для обеих сторон. Если же последнее возникло по причинам, зависящим от нанимателя, то он не вправе требовать досрочного расторжения договора.

Иногда законодательство, например, в договоре бытового проката, допускает досрочный отказ нанимателя от договора.

5. Особенности бытового проката

Предметом бытового проката являются вещи домашнего обихода, музыкальные инструменты, спортивный инвентарь, легковые автомобили, лодки и другое имущество личного потребления. Условия этого договора имеют ряд особенностей. Гражданин, получающий вещи напрокат, должен предъявить при заключении договора паспорт или заменяющий его документ. Договор может заключаться как в письменной, так и в устной форме. Иногда при краткосрочном прокате малоценных вещей, например, пляжного инвентаря, они выдаются под залог денежной суммы.

При выдаче предметов проката должна быть проверена их исправность, а наниматель ознакомлен с правилами пользования вещами. Автомашины, согласно ст. 97 Устава автомобильного транспорта Казахской ССР, должны предоставляться напрокат в состоянии, отвечающем правилам технической эксплуатации.

Сроки проката дифференцируются в зависимости от вида и назначения вещи. Например, Типовой договор проката музыкальных инструментов и предметов бытовой техники длительного пользования устанавливает сроки проката до одного месяца, а для некоторых вещей, например, холодильников, до одного года. В отдельных случаях устанавливаются не только максимальные, но и минимальные сроки, например, для проката пианино и роялей — от трех месяцев до года. По истечении срока договор может быть возобновлен по соглашению сторон. Стоимость проката определена надлежаще утвержденными прейскурантами.

На прокатной организации по договору лежит обязанность устранения неисправностей сданной напрокат вещи или замене ее другой однородной вещью. Наниматель должен пользоваться вещью по ее назначению. Ему запрещено проводить разборку и ремонт предметов проката и сдавать их в поднаем. При повреждении предмета проката по вине нанимателя он оплачивает стоимость его ремонта по прейскуранту, а если предмет проката приведен в полную негодность или утрачен — возмещает его стоимость прокатной организации. Предприятие проката вправе проверять правильность содержания и пользования взятой напрокат вещи со стороны нанимателя, а при нарушении условий пользования — расторгнуть договор.

За просрочку взноса очередного платежа, а также при несвоевременном возврате вещи наниматель уплачивает прокатной организации установленную неустойку.

6. Договор безвозмездного пользования имуществом. По договору безвозмездного пользования имуществом одна сторона обязуется передать или передает другой стороне имущество во временное безвозмездное пользование, а последняя обязуется вернуть то же имущество (ст. 325 ГК). Сторона, предоставляющая имущество в безвозмездное пользование, называется ссудодателем, а получающая — ссудополучателем.

Договор безвозмездного пользования имуществом по своей юридической природе близок к договору имущественного найма. Поэтому ряд норм ГК о договоре имущественного найма применим и к договору безвозмездного пользования имуществом. Таковы, например, нормы ст. ст. 258 и 259 ГК о сроках договора имущественного найма, норма ст. 263 ГҚ об обязанностях нанимателя и ряд других норм ГК.

Договор имущественного найма возмездный, а договор безвозмездного пользования имуществом, как видно из самого названия договора,—безвозмезден. Это предопределяет различия в условиях указанных договоров. Договор безвозмездного пользования имуществом, когда ссудодателем является социалистическая организация — консенсуальный, а когда гражданин — реальный.

Основная обязанность ссудополучателя заключается в пользовании имуществом в соответствии с договором и назначением имущества, возврате имущества по окончании срока действия договора в том состоянии, в котором оно было получено с учетом нормального износа.

Если ссудополучатель не исполняет своих обязанностей, то ссудодатель вправе требовать досрочного расторжения договора (ст. 328 ГК), возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением договора.