Страница - 13

11. Выселение нанимателя в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения

Выселение без предоставления жилья допускается лишь в отдельных случаях, специально предусмотренных законом. Прежде всего такая мера применяется к лицам, злостно нарушающим свои обязанности по договору найма. Ст. 313 ГК устанавливает, что если наниматель или члены его семьи систематически разрушают или портят жилое помещение либо систематическим нарушением правил социалистического общежития делают невозможным для других граждан проживание с ними в одной квартире или в одном доме, а меры предупреждения и общественного воздействия оказались безрезультатными, выселение виновных производится без предоставления другого жилого помещения.

Следует учитывать, что порча и разрушение жилого помещения являются нарушением конституционной обязанности граждан бережно относиться к предоставляемому им жилищу. Под порчей или разрушением жилья понимается уничтожение или повреждение элементов жилого здания, комнат, мест общего пользования, домового оборудования.

К нарушению правил социалистического общежития практика относит нарушение не только нормативных предписаний, определяющих внутренний распорядок в квартирах, но и норм коммунистической морали. Пьянки, скандалы, оскорбление соседей, лишение других жильцов квартиры возможности пользоваться общими удобствами, клеветнические заявления на соседей, пагубное влияние на воспитание детей — подобные факты служили для судов основанием выселения из жилого помещения за нарушение правил социалистического общежития, делающее невозможным совместное проживание. Действия, хотя бы и причиняющие неудобства окружающим, но не выражающие злостного нарушения их интересов (вызванные, например, особенностями работы, болезненным состоянием и т. п.) не могут квалифицироваться как нарушение правил социалистического общежития.

Выселение допустимо, если к нарушителю ранее применялись иные меры воздействия (предупреждение, меры воспитательного характера общественных организаций и пр.), но к положительным результатам не привели.

Выселению по ст. 313 ГК подвергаются лишь виновные в разрушении жилого помещения или нарушении правил социалистического общежития лица. Члены семьи, не виновные в нарушении, остаются проживать в помещении. Более того, споры о выселении по мотивам нарушения правил социалистического общежития нередко возникают между членами одной семьи.

В ряде случаев суды, чтобы не применять такого крайнего средства как выселение без предоставления жилья, прибегают к иным мерам ликвидации конфликтов, вызванных нарушением правил социалистического общежития: переустройство смежных комнат, в которых проживают конфликтующие стороны, в изолированные комнаты; определение судебным решением порядка пользования помещениями; принудительный обмен, в результате которого лицо, виновное в невозможности совместного проживания, переезжает в другое помещение, указанное заинтересованной в обмене стороной (см. п. 9) и т. п. В случае отказа виновного от обмена он может быть выселен без предоставления другого жилого помещения.

Проект Основ жилищного законодательства дополнительно говорит о выселении без предоставления другого жилого помещения лиц, лишенных родительских прав, если совместное проживание с детьми, в отношении которых они лишены этих прав, признано невозможным, и лиц, использующих помещение не по назначению.

Ст. 316 ГК предусматривает расторжение договора найма жилого помещения с лицом, отсутствующим сверх того срока, в течение которого за ним должно сохраняться право на жилье (см. и. 8). Чаще всего при этом производить выселение не требуется, так как лицо в помещении не проживает.

Законодательство Казахской ССР (ст. 314 ГК) допускает выселение нанимателя, имеющего в том же населенном пункте пригодный для постоянного проживания дом на праве личной собственности, в котором наниматель с семьей может поселиться. Иногда такой дом переходит к нанимателю по обстоятельствам, не связанным со специальным намерением улучшить жилищные условия: получение наследства, вступление в брак и т. п. По точному смыслу закона квартира, занимаемая нанимателем, и в этих случаях подлежит освобождению. Вместе с тем наниматель не лишен права продать полученный им по наследству дом, подарить его другому лицу и т. п. Если в момент предъявления к нанимателю требования о выселении у него не будет дома на праве личной собственности, основание для выселения отпадает.

Совместно с нанимателем, имеющим собственный дом, выселяются также члены его семьи. Бывшие члены семьи, вышедшие к моменту рассмотрения спора из ее состава, в силу самостоятельного характера их жилищных прав могут остаться проживать в квартире.

Основы гражданского законодательства относят выселение нанимателя, имеющего собственный дом, к случаям выселения без предоставления другого жилого помещения. При этом, однако, не учитывается, что выселение без предоставления другого жилья не связывается с обеспеченностью выселяемого помещением для последующего проживания. А при выселении нанимателя, имеющего собственный жилой дом, главным условием выселения служит как раз обеспеченность выселяемого другим жильем. Более правильным было бы и для точной юридической квалификации, и для корректной социальной оценки рассматривать данный случай не как выселение без предоставления другого жилого помещения, а как выселение по мотивам обеспеченности другим жильем.

Такими же особенностями отличается предусмотренное ст. 315 Гражданского кодекса Казахской ССР выселение нанимателя и проживающих совместно с ним членов семьи, получивших в доме местного Совета, ведомственном жилом доме или доме жилищно-строительного кооператива другое жилое помещение. На практике чаще всего речь идет о выселении членов семьи, так как наниматель, как правило, либо переезжает в предоставленную ему новую квартиру, либо отказывается от нее. Но, освобождая квартиру, семья нанимателя пытается иногда оставить в ней кого-либо из своего состава (взрослые дети, родители) с тем, чтобы пользоваться и старым, и новым помещениями.

Нужно учитывать, что члены семьи нанимателя, имеющие самостоятельное право на жилое помещение, не могут быть переселены в другую квартиру против их воли. Поэтому ст. 315 ГК говорит о возможности выселения лиц, которые при получении новой квартиры дали согласие на переселение. Если же они такого согласия не давали, то выселению не подлежат. Но и новая квартира при отказе кого-либо из членов семьи от переселения будет выделяться с учетом ее более узкого состава. Выражение согласия проживать в новом жилом помещении оформляется обычно письменным обязательством освободить прежнее помещение. Но согласие члена семьи на переселение может быть подтверждена и другими доказательствами: подписание членами семьи заявления об улучшении жилищных условий, включение членов семьи с их согласия в ордер на новое помещение и т. п.

Возможны случаи, когда новое жилое помещение предоставляется нанимателю специально для расселения большой семьи. Тогда обязанности переселения всех членов семьи не возникает.

12. Особые случаи выселения из домов предприятий и учреждений

Статья 318 Гражданского кодекса Казахской ССР, которая воспроизводит ст. 62 Основ, предусматривает выселение в судебном порядке без предоставления другой жилой площади из домов предприятий и учреждений важнейших отраслей народного хозяйства и отдельных ведомств рабочих и служащих, прекративших трудовые отношения с наймодателем в связи с увольнением по собственному желанию, или за нарушение трудовой дисциплины, или за совершение преступления.

Списки таких предприятий и учреждений утверждаются Советом Министров СССР или Советом Министров Казахской ССР. На территории Казахстана, например, в списки включены совхозы всех ведомств, птицефабрики Министерства сельского хозяйства Казахской ССР, предприятия и организации Главкаратаухимстроя и др. Если в список включается какое-либо новое предприятие, оно приобретает право требовать выселения только тех работников, которые прекратили трудовые отношения после включения предприятия в перечень. Исключение предприятия или учреждения из списков лишает их права выселять своих бывших работников, даже если они были уволены до такого исключения.

Предприятие (учреждение) вправе требовать выселения лишь тех работников, которые получили жилое помещение в связи с работой. Получение квартиры в доме предприятия по иным основаниям (обмен, например) лишает предприятия возможности требовать выселения уволенного работника.

Большое значение для правильного решения спора о выселении имеет точное выявление причин прекращения работником трудовых отношений. Увольнение по любому основанию, кроме собственного желания уволившегося, нарушения им трудовой дисциплины либо совершения преступления, не может служить основанием выселения без предоставления другой жилой площади. Пленум Верховного Суда СССР постановлением № 5 от 18 марта 1963 г. «О практике применения ст. 62 Основ гражданского законодательства Союза СССР и союзных республик» (с последующими изменениями) разъяснил, что если работник расторгает трудовой договор, хотя и по своей инициативе, однако, по уважительным причинам (состояние здоровья, перевод супруга на работу в другую местность, поступление на учебу с отрывом от производства и т. п.), то он не подлежит выселению из квартиры предприятия (учреждения). Равным образом, Пленум считает неправомерным требование о выселении в случаях, когда на предприятии, предоставившем квартиру ныне уволенному работнику, продолжает работать кто-либо из проживающих совместно с ним членов семьи.

Нанимателю, прекратившему трудовые отношения по собственному желанию, предприятие предлагает вернуться на работу, соответствующую его специальности и квалификации. Лишь при отказе нанимателя от такого предложения по неуважительным причинам требование о выселении может быть удовлетворено.

Часть 2 ст. 318 ГК (ч. 2 ст. 62 Основ) перечисляет лиц, которые пользуются льготами при выселении из помещений, указанных частью первой данной статьи: инвалиды войны, инвалиды труда первой и второй групп, пенсионеры по старости, персональные пенсионеры, семьи граждан, находящихся на службе в Вооруженных силах СССР, семьи военнослужащих и партизан, погибших или пропавших без вести при защите. СССР или при исполнении иных обязанностей военной службы. Все эти лица, независимо от причин увольнения с работы, могут быть выселены только с предоставлением другого благоустроенного помещения (см. п. 10).

Проект Основ жилищного законодательства предусматривает существенные изменения рассмотренной нормы. Предполагается сохранить выселение рабочих и служащих (вместе с проживающими с ними лицами), прекративших трудовые отношения с предприятиями, учреждениями, организациями важнейших отраслей народного хозяйства, включенными в списки, которые утверждаются Советом Министров СССР или Советами Министров союзных республик, если увольнение произошло по собственному желанию работника без уважительной причины, за нарушение трудовой дисциплины или за совершение преступления. Но выселение должно производиться с предоставлением другой жилой площади. При этом, разумеется, отпадает необходимость в льготах, установленных ныне частью 2 ст. 318 ГК. Проект не говорит о предоставлении при данных обстоятельствах благоустроенного помещения.

На таких же условиях предусмотрена проектом возможность выселения граждан, получивших жилые помещения в домах колхозов, но затем исключенных из членов колхоза или выбывших из колхоза по собственному желанию.

13. Случаи административного выселения из жилых помещений

Выселение в административном порядке допускается законом лишь в исключительных случаях, установленных ст. ст. 321—324 ГК. Перечень случаев не может толковаться распространительно. Для осуществления административного выселения необходимо разрешение (санкция) прокурора, которое дается после проверки обоснованности требования об административном выселении. Вопрос о том, имеются ли основания для выселения лица в судебном порядке, прокурор по существу не рассматривает Санкция прокурора на административное выселение (либо отказ дать такую санкцию) может быть обжалована только вышестоящему прокурору. Суд не вправе оценивать правильность рассматриваемых действий прокурора.

Среди случаев разрешаемого законом выселения в административном порядке прежде всего названо выселение лиц, самоуправно занявших жилую площадь, которое рассмотрено выше в п. 3.

Ст. 324 ГК предусматривает административное выселение из служебных жилых помещений (должностных квартир) лиц, уволенных с работы по должности, исполнение которой было связано с предоставлением служебный квартиры. Выселение может последовать через месяц после предупреждения нанимателя, уволенного с работы, о необходимости освободить помещение.

Проект Основ жилищного законодательства вводит вместо административного — судебное выселение рабочих и служащих, проживающих в служебных жилых помещениях и прекративших трудовые отношения с организацией, которой принадлежит квартира, равно—судебное выселение из служебных жилых помещений, принадлежащих колхозам, граждан, исключенных или выбывших из колхоза. При этом имеется в виду, что многие категории граждан: инвалиды войны и приравненные к ним лица, участники Великой Отечественной войны, семьи граждан, погибших при защите СССР, работники, уволенные с работы по обстоятельствам, от них не зависящим, члены семьи умершего работника и другие—могут быть выселены только с предоставлением другого жилого помещения.

Выселение в административном порядке без предоставления другой жилой площади допускается по действующему законодательству также из общежитий, если лицо, получившее место в общежитии в связи с работой или учебой, прекращает трудовые отношения либо выбывает из учебного заведения. Проект Основ жилищного законодательства и здесь предусматривает замену административного выселения судебным, значительно расширяя по сравнению с существующим положением круг лиц, которые могут быть выселены из общежития только с предоставлением другого жилого помещения. Такое помещение не обязаны предоставлять прекратившим работу сезонным и временным работникам, а также лицам, получившим место в общежитии в связи с учебой и выбывшим из учебного заведения.

Ст. 321 ГК предусматривает единственный случай выселения в административном порядке с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения: из домов, грозящих обвалом. Аварийное состояние дома должно быть при этом подтверждено в установленном порядке. Если ветхое строение предназначено к сносу в связи с новым строительством, но обвалом не угрожает, проживающие лица могут быть принудительно выселены только по суду (см. п. 10).