Страница - 14

14. Права и обязанности членов жилищно-строительных кооперативов

Члены жилищно-строительного кооператива обладают в основном такими же жилищными правами, что и наниматели жилых помещений в государственном жилищном фонде. Член ЖСК вправе пользоваться квартирой в кооперативном доме, собственником которого является жилищно-строительный кооператив как юридическое лицо. Член ЖСК обладает правом вселить в помещение членов семьи и временных жильцов, обменять занимаемое жилое помещение на другое, имеет и иные правомочия, которыми обладают наниматели жилых помещений в домах государственного и общественного жилищных фондов. В то же время возникновение, осуществление и прекращение прав члена ЖСК на занимаемое жилое помещение отличается рядом особенностей, которые следует рассмотреть специально.

Согласно Примерному уставу жилищно-строительного кооператива, утвержденному Советом Министров Казахской ССР 19 апреля 1965 г. в ЖСК вступают граждане, постоянно проживающие в данной местности и нуждающиеся в улучшении жилищных условий. В первую очередь в ЖСК принимаются рабочие и служащие тех предприятий, учреждений и организаций, при которых образуется кооператив. Кооперативы могут также создаваться при исполкомах местных Советов с приемом в их состав нуждающихся в жилье граждан, независимо от места работы. Во всех случаях преимущество предоставляется участникам Великой Отечественной войны.

Вступая в ЖСК, гражданин выплачивает вступительный взнос в размере, установленном общим собранием, и часть паевого взноса (не менее 30% его общей суммы). Остальная часть паевых взносов возмещается ссудой, которую ЖСК получает от государства на срок до 20 лет, а затем погашает за счет платежей пайщиков. Предельный размер ссуды и Казахской ССР—до 70% сметной стоимости дома. На сумму ссуды начисляется 0,5% годовых. Участники Великой Отечественной войны пользуются беспроцентным кредитом.

Решением общего собрания членов кооператива пайщику предоставляется квартира в доме ЖСК» соответствующая составу семьи и размеру паевого взноса. Решение утверждается исполкомом местного Совета, который осуществляет контроль за деятельностью кооператива.

Заселение квартир в доме жилищно-строительного кооператива производится по ордерам, выдаваемым исполнительным комитетом районного, городского, районного в городе Совета народных депутатов. Отказ в выдаче ордера может быть обжалован в суд. Вместе с членом кооператива право пользования квартирой приобретают члены семьи пайщика.

Жилая площадь в домах ЖСК не подвергается такому строгому нормированию, как в домах местных Советов, государственных, кооперативных и других общественных организаций, поэтому у пайщика ЖСК не могут изыматься излишки жилой площади. Примерным уставом ЖСК установлен общий предельный размер квартиры, предоставляемой члену кооператива — 60 кв. м жилой площади. При наличии большой семьи или права на дополнительную площадь общее собрание кооператива с согласия исполкома местного Совета может предоставить пайщику более обширную квартиру в пределах 9 кв. м на человека и размера дополнительной жилой площади, на которую имеет право пайщик или члены его семьи.

Член жилищно-строительного кооператива обладает некоторыми правомочиями распоряжения квартирой. Он может с согласия правления ЖСК вселить в помещение нанимателей, правовое положение которых сходно с правовым положением поднанимателей в государственном жилом фонде (ст. 300 ГК). Член ЖСК вправе обменять свою квартиру на другое жилое помещение, но если последнее находится в доме другого жилищно-строительного кооператива либо в доме местного Совета, государственной, кооперативной или иной общественной организации, то необходимым условием обмена служит принятие того лица, с которым пайщик ЖСК производит обмен, в члены данного жилищно-строительного кооператива.

Член кооператива имеет право во всякое время (до окончания строительства дома и после вселения в квартиру) выйти

состава ЖСК с тем, чтобы на его место был принят проживающий вместе с ним совершеннолетний член семьи.

Член кооператива обязан соблюдать устав, исполнять решения общего собрания и правления кооператива, бережно относиться к помещению, в котором проживает, и ко всему кооперативному имуществу, обязан своевременно вносить все причитающиеся с него платежи.

При систематическом неподчинении уставу ЖСК либо систематическом невыполнении обязательств, установленных общим собранием членов кооператива (в том числе — обязательств денежного характера), пайщик может быть исключен из состава ЖСК. Исключение возможно также по причинам, которые служат основанием выселения из всех жилых домов: систематическая порча и разрушение жилого помещения, систематическое нарушение правил социалистического общежития, ведущее к невозможности совместного проживания.

Примерный устав ЖСК предусматривает также исключение из кооператива, если судом будет установлено, что паевый взнос оплачен за счет нетрудовых доходов или за счет незаконного использования средств государственных, кооперативных или других общественных организаций.

Исключенный член кооператива обязан освободить занимаемое помещение, при отказе он подлежит выселению через суд. При исключении пайщика по мотивам невозможности совместного проживания помещение может быть оставлено в пользование других членов семьи, если один из них вступит в члены кооператива.

Исключенный из состава ЖСК пайщик вправе обжаловать решение общего собрания об исключении в исполком местного Совета, осуществляющий контроль за деятельностью кооператива. Пайщик может также обратиться в суд с иском о признании исключения из ЖСК необоснованным, о праве на дальнейшее пользование помещением.

Исключение из кооператива по иным основаниям, прямо не предусмотренным законом или уставом ЖСК, недопустимо. Нельзя, например, исключить пайщика за то, что он длительное время не проживает в кооперативном доме, если все обязанности члена кооператива исполняются надлежащим образом.

При выходе пайщика из кооператива или его исключении из состава ЖСК ему возвращается сумма паенакоплений, уточ-ненная по взаимным расчетам, а освободившаяся квартира предоставляется по решению общего собрания новому члену ЖСК, принятому на место выбывшего. Лишь в случае, когда причиной исключения служит нетрудовой (незаконный) источник паевого взноса, сумма последнего выбывшему пайщику не возвращается, а передается в доход государства либо той организации, за счет средств которой  пайщик оплатил паевой взнос.

По общему правилу, квартира в доме жилищно-строительного кооператива разделу не подлежит. Только при расторжении брака между супругами, заключившими брак до вступления одного из них в члены ЖСК, либо при разделе пая между наследниками умершего пайщика, проживавшими вместе с ним, возможен раздел кооперативной квартиры, но при двух обязательных условиях: во-первых, каждому участнику раздела может быть выделена отдельная комната, размер которой соответствует его доле пая; во-вторых, все участники раздела должны быть приняты в члены ЖСК. Отказ общего собрания от принятия является нарушением их права на вступление в кооператив, защищаемого через суд.

15. Особенности найма жилых помещений в домах, принадлежащих гражданам на праве личной собственности

Наем жилой площади в домах, принадлежащих гражданам на праве личной собственности, подчиняется многим общим правилам жилищного законодательства, но вместе с тем отличается значительными особенностями.

Основанием отношений найма служит договор между собственником дома и нанимателем. Правила об административном порядке и очередности предоставления жилой площади здесь неприменимы. Предметом договора найма может быть не только отдельное жилое помещение, но также смежная (проходная, либо запроходная) комната и даже — часть комнаты. Нормы жилой площади к данным отношениям также не применяются, в силу чего не определяются и не подлежат изъятию излишки жилой площади, находящиеся в пользовании нанимателя.

Условия проживания устанавливаются соглашением собственника дома с нанимателем. Соглашением определяется также размер квартирной платы, которая, однако, не может превышать двукратного размера предельных ставок для домов местных Советов народных депутатов (ст. 284 ГК), т. е. 26,4’ коп. за 1 кв. метр жилой площади в месяц.

Договор может быть заключен без указания срока либо на срок, устанавливаемый сторонами, причем истечение срока само по себе не ведет к утрате нанимателем правомочий проживания на живой площади.

Обязанности сторон по ремонту помещения распределяются между ними при отсутствии другой договоренности в соответствии с правилами статей 262, 263 ГК: капитальный ремонт имущества должен производить наймодатель, а текущий ремонт (равно поддерживать имущество в исправном состоянии)— наниматель. В период капитального ремонта действие договора найма приостанавливается, и наниматель обязан освободить на это время занимаемое помещение. Наймодатель не обеспечивает нанимателя жилой площадью во время ремонта дома, но по окончании ремонта наниматель вправе вновь занять прежнее помещение.

Все изменения условий проживания, установленных договором, возможны только по согласованию сторон, и следовательно, недопустимы по одностороннему требованию нанимателя либо собственника дома. Не разрешается, в частности, раздел жилой площади, объединение договоров или замена первоначального нанимателя кем-либо из членов его семьи, если против таких действий возражает наймодатель.

Переустройство и перепланировка помещений могут производиться нанимателем лишь при согласии на это наймодателя. Такое же согласие необходимо для передачи нанимателю жилой площади, освободившейся вследствие выезда других лиц из квартиры, в которой он проживает.

Вселение в помещение, занимаемое нанимателем, других жильцов, в том числе — супруга, родителей и других близких ему лиц невозможно без согласия собственника дома. Не требуется такого согласия лишь для вселения к родителям их .несовершеннолетних детей (ст. 286 ГК). Таковы же условия вселения на жилую площадь нанимателя поднанимателей и временных жильцов. По законодательству некоторых других союзных республик (например, ст. 302 ГК РСФСР) наниматель, занимающий в доме, принадлежащем наймодателю на праве личной собственности, изолированное помещение, вправе вселить к себе, не запрашивая согласия наймодателя, помимо несовершеннолетних детей, также супруга и нетрудоспособных родителей.

При временном отсутствии нанимателя его права сохраняются в течение общего шестимесячного срока, а при уважительности причин — в течение всего времени отсутствия (ст. 292 ГК). Однако бронирование жилых помещений в домах, принадлежащих гражданам на праве личной собственности, законодательством Казахской ССР (в отличие от законодательства других союзных республик) не предусмотрено. Обмен нанимателями жилых помещений в данных домах возможен лишь в пределах именно этого жилого фонда. Обязательным условием обмена служит согласие собственника на вселение по обмену в его дом другого лица или других лиц. Несогласие собственника делает обмен невозможным.

При выселении нанимателей из домов принадлежащих гражданам на праве личной собственности, по требованию наймодателя на него не может возлагаться обязанность предоставления другой жилой площади. При необходимости сноса дома в связи с изъятием земельного участка наниматели выселяются с предоставлением другого жилья, но требование о выселении предъявляет не собственник дома, а организация, которой передается земельный участок. На эту же организацию, как правило, возлагается обязанность предоставить выселяемым другое жилое помещение.

При сносе собственник дома вправе получить отдельную благоустроенную квартиру, отвечающую требованиям ст. 312 ГК, по нормам 9 кв.м на каждого члена семьи и с учетом права собственника либо членов его семьи на дополнительную жилую площадь, если они фактически такой площадью пользовались. При этом лицам разного пола старше девяти лет (кроме супругов) должна быть обеспечена возможность проживать в разных комнатах. Если дом принадлежит нескольким собственникам, каждый из них имеет право на предоставление ему отдельной квартиры.

Наниматели, проживающие в доме не менее года, получают отдельно от семьи собственника от той же организации жилую площадь, соответствующую условиям ст. 312 ГК и установленным нормам заселения. Годичный срок проживания по законодательству Казахской ССР исчисляется со дня вселения до дня вынесения решения о сносе дома. Бывшим членам семьи собственника, постоянно проживающим в его доме, но ведущим отдельное хозяйство, жилая площадь также предоставляется в соответствии с условиями ст. 312 ГК, но без учета продолжительности их проживания в доме, подлежащем сносу.

Административный порядок выселения нанимателей из домов, принадлежащих гражданам на праве личной собственности, возможен только в одном случае: если дом угрожает обвалом. Обязанность обеспечить выселяемых другой жилой площадью, соответствующей условиям ст. 312 ГК, возлагается при этом на организацию, предъявляющую требование о выселении.

К нанимателям помещений в домах личных собственников применительны все рассмотренные выше общие правила о расторжении договора найма и выселении в судебном порядке без предоставления другой жилой площади либо в связи с обеспечением нанимателя ( и членов его семьи) другим жильем: при порче или разрушении жилого помещения, нарушении правил социалистического общежития, создающем невозможность совместного проживания, при отсутствии нанимателя свыше шести месяцев без уважительных причин, в случае приобретения нанимателем собственного жилого дома в том же населенном пункте, при получении нанимателем жилого помещения в доме местного Совета, государственной, кооперативной, иной общественной организации либо в доме жилищностроительного кооператива. По всем этим общим основаниям наниматель может быть выселен из дома, принадлежащего гражданину на праве личной собственности, во всякое время, независимо от истечения срока договора найма.

Помимо них, однако, закон предусматривает некоторые особые основания расторжения договора и выселения нанимателя, применимые только к найму жилых помещений в домах, принадлежащих гражданам на праве личной собственности.

Статья 317 ГК устанавливает, что договор может быть расторгнут, а наниматель выселен при невзносе квартирной платы без уважительной причины в течение трех месяцев. При задолженности за более короткий период проживания либо при задержке платежей за три месяца и более по уважительной причине (болезнь нанимателя, например, либо его временные материальные затруднения) выселение не допускается, а задолженность взыскивается в установленном порядке.

Как уже отмечалось, истечение срока договора найма жилого помещения само по себе не ведет к прекращению договора. Но в домах, принадлежащих гражданам на праве личной собственности, наймодатель вправе отказать нанимателю в возобновлении договора после истечения срока его действия, если помещение, занимаемое нанимателем, необходимо собственнику для личного пользования, включая личное пользование членов семьи.

В случаях, когда договор найма жилого помещения заключен без указания срока, наймодатель, ссылаясь на необходимость личного пользования, вправе расторгнуть договор во всякое время и независимо от длительности проживания нанимателя в помещении. По установившейся практике собственник дома обязан предупредить об этом нанимателя за три месяца вперед. Гражданские кодексы многих других союзных республик прямо предусматривают данной срок предупреждения нанимателя о предстоящем расторжении договора.

Под нуждаемостью для личного пользования понимается потребность в помещении для проживания собственника или членов его семьи либо для других целей, непосредственно связанных с жилым назначением дома: питание, отдых, работа в домашних условиях и т. п. Так, народный суд Фрунзенского района г. Алма-Аты, рассматривая дело по иску прокурора в защиту интересов С., имеющей преклонный возраст, о выселении К., установил, что комната, занимаемая С., к жилью непригодна, поскольку требует капитально-восстановительного ремонта. С. является пенсионеркой и не располагает средствами, необходимыми для ремонта. Занимаемая же ответчиком комната пригодна для жилья и не требует ремонта. Иск был удовлетворен.

Нуждаемость наймодателя в помещении для личного пользования должна быть наличной и реальной. Суды отказывают в исках о выселении нанимателей, установив мнимый характер нуждаемости, ее искусственное создание лишь на время разрешения спора. Пленум Верховного Суда СССР подчеркивает недопустимость выселения нанимателя в случаях, когда собственник дома, ссылаясь на нуждаемость в жилом помещении, в действительности требует выселения нанимателя для того, чтобы сдать помещение внаем другому лицу или продать дом.

При продаже или ином отчуждении дома, в котором проживает наниматель, другому лицу договор найма в силу статей 266, 280 ГК сохраняет силу для нового собственника. Неизменными поэтому остаются условия договора о размере квартирной платы, сроке договора и т. п. До истечения срока, установленного еще по договору с прежним собственником, новый собственник не вправе требовать выселения нанимателя. После истечения срока возможность выселения зависит от нуждаемости в помещении нового собственника дома.

В двух случаях допускается выселение нанимателя из домов, принадлежащих гражданам на праве личной собственности, по окончании срока договора без выяснения нуждаемости собственника в личном использовании помещения:

если наниматель проживает в помещении по договору, заключенному на срок не свыше одного года (краткосрочный договор) с обязательством освободить помещение по истечении этого срока. При возобновлении такого договора на новый срок, вследствие чего общая продолжительность договоров превысила год, возможность выселения нанимателя становится зависимой от нуждаемости собственника дома в данном помещении;

если наниматель проживает в одной комнате с нанимателем или членами его семьи (п. 16 постановления Пленума Верховного Суда СССР № 3 от 25 марта 1964 г.).